Ação de despejo: a liminar de 15 dias e a purga que só vale a cada 24 meses
Prazos · · 7 min de leitura · Equipe Adv3
A ação de despejo tem prazos próprios que não estão no CPC. A liminar de desocupação em 15 dias depende de caução equivalente a três meses de aluguel e só cabe em nove hipóteses. O locatário e o fiador podem pagar o débito em 15 dias da citação, e essa faculdade não pode ter sido usada nos 24 meses anteriores.
O aluguel atrasou, o contrato não tem fiança nem seguro, e o cliente quer o imóvel de volta. A pergunta que decide a estratégia não é sobre o mérito: é quantos dias cada movimento custa, e quantas vezes o inquilino já pagou em cima da hora antes. A ação de despejo tem um calendário próprio, escrito fora do CPC.
Regras que valem para todas as ações locatícias
O art. 58 da Lei 8.245/1991 traz quatro definições que mudam a rotina do escritório:
- Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas. É uma exceção ao que se descreve em feriado forense e prazo, e vale para todas as ações do capítulo.
- O foro é o da situação do imóvel, salvo eleição em contrato.
- O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel.
- Os recursos contra a sentença têm apenas efeito devolutivo, o que muda a conversa sobre execução provisória.
O inciso IV permite ainda que citação, intimação e notificação sejam feitas por correspondência com aviso de recebimento, desde que autorizado no contrato. É uma cláusula que se escreve uma vez e economiza meses depois, do tipo tratado em modelos de contrato imobiliário.
A liminar na ação de despejo e as nove hipóteses
O § 1º do art. 59 concede liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, e apenas quando a ação tiver por fundamento exclusivo uma das nove hipóteses do dispositivo.
| Hipótese | Resumo |
|---|---|
| I | Descumprimento de acordo escrito com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses |
| II | Extinção do contrato de trabalho, com prova escrita |
| III | Fim da locação para temporada, ação proposta em até 30 dias |
| IV | Morte do locatário sem sucessor, com terceiros no imóvel |
| V | Permanência do sublocatário depois de extinta a locação |
| VI | Reparações urgentes determinadas pelo poder público |
| VII | Fim do prazo notificatório do art. 40 sem nova garantia |
| VIII | Fim da locação não residencial, ação proposta em até 30 dias |
| IX | Falta de pagamento em contrato sem qualquer garantia |
As quatro últimas foram incluídas pela Lei 12.112/2009, e a de número IX é a que mais aparece hoje: contrato sem fiador, sem caução e sem seguro fiança autoriza a liminar por falta de pagamento. O § 3º dá a contrapartida ao inquilino: dentro dos mesmos 15 dias concedidos para sair, ele evita a rescisão depositando judicialmente a totalidade dos valores devidos, independentemente de cálculo.
Quinze dias para pagar, e a trava dos 24 meses
Nas ações fundadas em falta de pagamento, o art. 62, II, na redação da Lei 12.112/2009, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão pagando o débito atualizado no prazo de 15 dias contados da citação, mediante depósito judicial e independentemente de cálculo. Entram aí os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, as multas contratuais exigíveis, os juros de mora e as custas mais honorários de dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não disser outra coisa.
O parágrafo único é o ponto que a memória entrega errado com mais frequência: não se admite a emenda da mora se o inquilino já a utilizou nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura. A redação anterior falava em duas vezes em doze meses, e material publicado antes de 2010 ainda repete esse número. Quem for propor a demanda precisa levantar o histórico do contrato antes, e não depois da contestação.
Se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o inciso III dá ao inquilino 10 dias para complementar, contados da intimação, que pode ser dirigida diretamente ao patrono. Não complementado, o pedido de rescisão prossegue pela diferença e o locador pode levantar o que já foi depositado (inciso IV).
Do outro lado do balcão, é essa a hora em que a defesa costuma migrar para a ação de consignação em pagamento, com prazo de depósito próprio.
Concordar com a saída tem preço menor
O art. 61 cobre as ações de denúncia do contrato: se o inquilino, no prazo da contestação, concordar com a desocupação, o juiz acolhe o pedido e fixa seis meses para a saída, contados da citação, com custas e honorários de vinte por cento a cargo dele. Desocupando dentro desse prazo, ele fica isento dessa responsabilidade.
É uma saída negociada escrita na lei, e vale colocá-la na mesa antes de instruir o processo inteiro.
Trinta dias no mandado, quinze em alguns casos
Julgada procedente, o art. 63 manda expedir o mandado com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. O § 1º reduz para quinze dias em duas situações: quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando a decisão se fundar no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
Os §§ 2º e 3º trazem prazos especiais para estabelecimentos de ensino, hospitais, repartições públicas, asilos e entidades religiosas registradas, que vão de seis meses a um ano.
A execução provisória mudou de faixa
O art. 64, na redação da Lei 12.112/2009, condiciona a execução provisória a caução não inferior a 6 nem superior a 12 meses de aluguel, atualizado até a data da prestação, salvo nas hipóteses do art. 9º. A redação original falava em doze a dezoito meses, e é ela que ainda aparece em boa parte do material publicado.
Reformada a sentença ou a decisão liminar, o § 2º converte a caução em indenização mínima ao réu, que pode reclamar a diferença em ação própria.
O que o escritório controla nessa carteira
Três informações por contrato, e nenhuma delas vem do processo:
- Se existe garantia, porque é ela que decide se a liminar do inciso IX está disponível.
- A data da última purga da mora, por causa da trava dos 24 meses.
- O vencimento de cada aluguel durante o processo, que continua correndo e integra a conta.
Carteira de locação é exatamente o caso descrito em software para advogado imobiliário: o prazo que importa nasce no contrato, e não numa publicação do diário oficial.
Perguntas frequentes
Qual o prazo da liminar de desocupação?
Quinze dias, mediante caução equivalente a três meses de aluguel, e apenas nas nove hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991.
Em quanto tempo o inquilino pode pagar para evitar a rescisão?
Em quinze dias contados da citação, incluindo aluguéis, multas, juros, custas e honorários de dez por cento, pelo art. 62, II.
A purga da mora pode ser repetida?
Não dentro de 24 meses. O parágrafo único do art. 62 veda a emenda da mora se a faculdade já tiver sido usada nesse período anterior à propositura.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
Trinta dias, reduzidos para quinze se entre a citação e a sentença tiverem passado mais de quatro meses ou se a decisão se fundar no art. 9º.
As ações locatícias param nas férias forenses?
Não. O art. 58, I, determina que elas tramitem durante as férias e não se suspendam pela superveniência delas.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, o contrato de locação pode ficar cadastrado com vencimento e responsável, e cada prazo do processo entra com aviso antes da data. O sistema não sabe se o inquilino já purgou a mora antes nem calcula o débito atualizado: as duas coisas dependem do histórico que o escritório mantém.
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