Atraso na entrega de imóvel na planta: tolerância de 180 dias, multa e rescisão
Organização · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
No atraso na entrega de imóvel na planta, o contrato pode prever tolerância de até 180 dias, pelo art. 43-A da Lei 4.591/64. Passada a tolerância, o comprador pode resolver o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com a multa prevista, ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, sem acumular as duas multas. O STJ também decidiu sobre lucros cessantes e inversão de cláusula penal em recursos repetitivos.
O atraso na entrega de imóvel na planta é um dos conflitos de consumo mais frequentes nos escritórios que atendem pessoa física. O cliente chega com o contrato, o prazo vencido e uma pergunta só: "o que eu posso exigir?". Desde a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, boa parte da resposta está escrita na lei.
Atraso na entrega de imóvel: a tolerância de 180 dias
O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, diz que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos depois da data prevista não dá causa à resolução do contrato nem a penalidade ao incorporador, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada.
Duas leituras práticas:
- Sem cláusula clara, não há tolerância. O atraso conta a partir da data prometida.
- Com cláusula, o atraso conta do fim dos 180 dias. Antes disso, o incorporador não está em mora.
As duas escolhas do comprador depois da tolerância
| Escolha | O que o comprador recebe | Base no art. 43-A |
|---|---|---|
| Resolver o contrato | Devolução integral do que pagou, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com correção | § 1º |
| Manter o contrato | Indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die, corrigida | § 2º |
| Acumular as duas multas | Não é possível | § 3º |
A escolha deve ser feita com o cliente, e não por ele sozinho: resolver devolve o dinheiro, mas tira o imóvel; manter garante o imóvel, mas o dinheiro mensal costuma ser menor do que o custo de morar de aluguel no período.
O que o STJ já decidiu
Antes e depois da lei, o STJ julgou recursos repetitivos sobre o tema, e eles continuam sendo referência para os contratos discutidos em juízo:
- Cláusula penal e lucros cessantes. A cláusula penal moratória, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se acumula com lucros cessantes, porque ambas indenizam a mesma coisa.
- Inversão da cláusula penal. Quando o contrato só prevê multa para o atraso do comprador, ela pode ser invertida em favor do consumidor no atraso da construtora.
- Lucros cessantes presumidos. O atraso na entrega gera presunção de prejuízo do comprador, que deixou de usar ou alugar o imóvel.
Os detalhes de cada tese, inclusive a data de corte em relação à Lei 13.786, precisam ser conferidos no site do STJ, porque os contratos firmados antes da lei seguem parâmetros próprios.
Dano moral pelo atraso
O entendimento predominante é que o simples atraso, por si só, não gera dano moral. A indenização costuma ser reconhecida quando o atraso é muito longo ou vem acompanhado de circunstâncias concretas: a família que vendeu o imóvel anterior e ficou sem lugar para morar, o casamento adiado, o financiamento bancário pago sem uso do bem. A prova dessas circunstâncias é que faz a diferença.
Outros pontos que costumam aparecer
Juros no pé e correção. A cobrança de juros antes da entrega das chaves e a correção do saldo devedor no período de atraso são discutidas com frequência. A forma de calcular correção e juros está em atualização monetária e juros.
Taxas de condomínio e IPTU antes das chaves. Em regra, essas obrigações só passam ao comprador com a posse do imóvel. Cobrança anterior merece análise.
Habite-se não é entrega. A expedição do habite-se não equivale à entrega das chaves ao comprador. O marco da entrega é a disponibilização do imóvel em condições de uso.
Como montar o caso
- Leia o contrato procurando a data de entrega, a cláusula de tolerância e as multas.
- Reúna os comprovantes de todos os pagamentos: a base de cálculo do § 2º é o valor efetivamente pago.
- Registre a comunicação com a construtora: e-mails, protocolos, respostas sobre nova data.
- Considere uma notificação antes da ação, que organiza a mora e às vezes abre negociação, como em acordo extrajudicial.
- Calcule as duas alternativas para o cliente decidir com números na mesa.
O Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação entre comprador e incorporadora, e os modelos de cláusula que reduzem conflito estão em modelos de contrato imobiliário.
Prazo para agir
A pretensão de indenização tem prazo prescricional, e a definição de qual prazo se aplica (o geral do Código Civil, o de reparação civil ou o do CDC) depende do pedido. A distinção entre prescrição e decadência, que sempre aparece nesses casos, está em prescrição e decadência. Não deixe o cliente esperar a construtora "resolver" por anos.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
Pode atrasar até 180 dias sem penalidade, se o contrato tiver cláusula expressa e destacada de tolerância. Sem cláusula, o atraso começa na data prometida.
Qual é a multa pelo atraso na entrega de imóvel na planta?
Se o comprador mantiver o contrato, 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, pelo art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64.
Posso desistir do imóvel por causa do atraso?
Sim. Passada a tolerância, o comprador pode resolver o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa estabelecida, em até 60 dias.
O atraso na entrega gera dano moral?
O simples atraso, em regra, não. A indenização depende de circunstâncias concretas que mostrem prejuízo além do aborrecimento.
Como o Adv3 trata isso
Contrato, comprovantes de pagamento e e-mails da construtora podem ficar no Armazenamento, ligados ao cliente e ao processo. As datas de vencimento da tolerância e dos prazos processuais viram compromissos na agenda. O Adv3 não calcula a multa nem a correção dos valores pagos: essa conta é do advogado, com os comprovantes.
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