Distrato imobiliário: quanto se devolve ao comprador e em que prazo
Financeiro · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
No distrato imobiliário de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/64: o comprador desistente recebe o que pagou, corrigido, menos a corretagem e uma pena de até 25% do valor pago, que sobe para até 50% quando a incorporação está sob patrimônio de afetação. Se o atraso da obra passar da tolerância de 180 dias, a culpa é da incorporadora e a devolução é integral. Contratos anteriores à lei seguem a Súmula 543 do STJ.
O cliente comprou na planta, a renda caiu, e agora quer sair do contrato. A primeira pergunta é sempre a mesma: quanto volta? No distrato imobiliário, a resposta depende de quem deu causa ao desfazimento, da data do contrato e de um detalhe do registro da incorporação.
A lei do distrato imobiliário
A Lei 13.786/2018 alterou a lei de incorporações (Lei 4.591/64) e a de parcelamento do solo (Lei 6.766/79). Para imóvel em incorporação, a regra está no art. 67-A da Lei 4.591/64; para lote, no art. 32-A da Lei 6.766, com deduções diferentes.
O contrato também precisa ter um quadro-resumo com essas informações, incluindo as consequências do desfazimento (art. 35-A da Lei 4.591). Contrato sem quadro-resumo é ponto de discussão.
Quando o comprador desiste
| O que pode ser retido | Limite |
|---|---|
| Comissão de corretagem | Integral, se prevista |
| Pena convencional, incorporação comum | Até 25% da quantia paga |
| Pena convencional, com patrimônio de afetação | Até 50% da quantia paga |
| Fruição, se o imóvel foi entregue | 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato |
| Despesas do imóvel ocupado | Condomínio, impostos e encargos do período |
O § 2º do art. 67-A traz os encargos do comprador que ocupou o imóvel, e o § 3º limita o total das deduções ao valor pago, quando ele já tiver sido recebido.
O patrimônio de afetação separa a obra do resto da incorporadora e precisa estar averbado no registro de imóveis. É por isso que a certidão da matrícula é o primeiro documento a pedir no atendimento: ela define se a pena pode ir a 50%.
Em que prazo o dinheiro volta
- Com patrimônio de afetação: até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente (§ 5º).
- Sem patrimônio de afetação: em parcela única, depois de 180 dias contados do desfazimento (§ 6º).
- Revenda antes do prazo: se a unidade for revendida, o valor remanescente é pago em até 30 dias da revenda (§ 7º).
A correção segue o índice do contrato.
Quando a culpa é da incorporadora
O art. 43-A da Lei 4.591 admite tolerância de até 180 dias corridos no prazo de entrega, se prevista de forma clara no contrato. Passado esse prazo sem entrega, o comprador pode resolver o contrato e receber tudo o que pagou, em até 60 dias, com a multa prevista, sem retenção nenhuma.
Se preferir manter o contrato, tem direito a indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso, corrigida (§ 2º do art. 43-A).
Contratos anteriores a 2018
O STJ decidiu que a Lei 13.786 não se aplica a contratos celebrados antes da vigência dela. Para esses, vale a Súmula 543: na resolução de promessa de compra e venda regida pelo CDC, a restituição deve ser imediata, integral em caso de culpa exclusiva do vendedor e parcial quando o comprador deu causa. O percentual retido foi construído pela jurisprudência caso a caso, e costuma ser bem menor que os tetos da lei nova.
A data do contrato, portanto, define a lei aplicável e precisa ser checada antes de qualquer conta.
Outro ponto de atenção é a cláusula penal escrita acima dos tetos da lei, ou a soma de várias deduções que, juntas, esvaziam a devolução. Mesmo em contratos posteriores a 2018, o comprador pode discutir a retenção excessiva com base no Código Civil, que permite ao juiz reduzir a penalidade manifestamente excessiva (art. 413). O resultado depende do caso e do tribunal, e não deve ser prometido ao cliente.
Antes de propor o distrato
- Pedir a matrícula e conferir o patrimônio de afetação.
- Somar o que foi pago, separando sinal, parcelas e corretagem.
- Conferir o quadro-resumo.
- Calcular as hipóteses com e sem culpa da incorporadora.
- Tentar o acordo, com uma proposta escrita, como em acordo extrajudicial.
A notificação formal à incorporadora, quando houver atraso, segue o que está em como redigir notificação extrajudicial. Os prazos para discutir valores pagos estão em prescrição e decadência, e cláusulas do contrato estão em modelos de contrato imobiliário.
Perguntas frequentes
No distrato imobiliário, a incorporadora pode ficar com 50% do valor pago?
Pode, se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação e o contrato previr essa pena. Sem afetação, o teto é 25%.
A corretagem é devolvida?
Em regra, não. O art. 67-A permite reter integralmente a comissão de corretagem, quando prevista no contrato.
A obra atrasou: recebo tudo de volta?
Se o atraso passar dos 180 dias de tolerância, sim: devolução integral em até 60 dias, com a multa contratual.
A lei vale para contrato de 2015?
Não. Para contratos anteriores à Lei 13.786, vale a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência construída antes dela.
Quando o dinheiro é devolvido?
Até 30 dias após o habite-se, com patrimônio de afetação; após 180 dias do desfazimento, sem ele.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, contrato, matrícula e comprovantes de pagamento do cliente ficam no Armazenamento, e o processo de distrato é acompanhado com andamentos e o cartão "Valor e anotações" para o valor da causa e o que foi combinado. Os honorários do caso podem ser lançados no Financeiro. O cálculo da restituição é feito fora do sistema.
Todos os artigos · Adv3: software jurídico para escritórios de advocacia · Criar uma conta