Imóvel sem escritura: os caminhos para regularizar e como escolher
Organização · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
Quem comprou imóvel sem escritura só tem contrato, e no Brasil só é dono quem registra (art. 1.245 do Código Civil). Os caminhos são: lavrar a escritura com o vendedor; adjudicação compulsória, judicial ou, desde a Lei 14.382/2022, no cartório; usucapião, judicial ou extrajudicial; ou Reurb, para núcleos informais. A escolha depende de o vendedor ser encontrado e de quanto tempo há de posse.
O cliente comprou a casa há quinze anos com um contrato de gaveta, pagou tudo e nunca passou a escritura. Agora quer vender, financiar ou fazer o inventário dos pais, e descobre que, para o cartório, o imóvel não é dele. Regularizar imóvel sem escritura tem mais de um caminho, e o certo depende de perguntas simples que precisam ser feitas no primeiro atendimento.
Por que imóvel sem escritura não é do comprador
O art. 1.245 do Código Civil diz que a propriedade imóvel se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis, e que, enquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono. O art. 108 exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
O contrato particular, mesmo quitado e com firma reconhecida, gera direitos entre as partes, mas não transfere a propriedade. O vendedor pode morrer, ter dívidas, ter o imóvel penhorado. Por isso a regularização não é burocracia: é segurança.
Os quatro caminhos
| Caminho | Quando cabe | O que exige | Onde |
|---|---|---|---|
| Escritura tardia | Vendedor vivo, localizado e cooperativo | Vendedor no cartório, ITBI, certidões | Tabelionato |
| Adjudicação compulsória | Contrato quitado, vendedor ausente, falecido ou resistente | Contrato, prova de quitação | Judicial ou extrajudicial |
| Usucapião | Posse prolongada com os requisitos legais | Prova da posse e do tempo | Judicial ou extrajudicial |
| Reurb | Núcleo urbano informal | Procedimento do município | Município e cartório |
Escritura tardia: o caminho mais simples
Se o vendedor está vivo, é encontrado e aceita assinar, basta lavrar a escritura agora. Paga-se o ITBI, reúnem-se as certidões e registra-se. Se o vendedor morreu, quem assina são os herdeiros, o que pode exigir alvará no inventário dele. Se há uma cadeia de contratos de gaveta, cada transmissão pode precisar ser regularizada.
Adjudicação compulsória, agora também no cartório
Quando o comprador pagou tudo e o vendedor não pode ou não quer outorgar a escritura, a adjudicação compulsória obriga a transferência. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, criando a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no Registro de Imóveis, com advogado e, entre outros documentos, ata notarial lavrada pelo tabelião. A ata notarial e os demais requisitos devem ser conferidos na lei e na regulamentação do CNJ. A via extrajudicial costuma ser mais rápida, mas qualquer impugnação pode levar o caso ao juiz.
Usucapião, quando o contrato não basta
Se não há contrato útil, ou a cadeia de documentos é impossível de reconstruir, mas há posse longa, o caminho é a usucapião. As modalidades do Código Civil têm prazos diferentes, de 5 a 15 anos, conforme a boa-fé, o justo título, o tamanho do imóvel e o uso como moradia. A usucapião extrajudicial, do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, também é feita em cartório, e a lista de documentos está em usucapião extrajudicial: documentos.
O contrato de gaveta, aqui, ajuda como justo título e como prova do início da posse.
Reurb, para núcleos informais
A Lei 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, para núcleos urbanos informais, como loteamentos irregulares. O procedimento é conduzido pelo município e termina com a titulação dos ocupantes. Não é caminho individual: depende de o núcleo inteiro ser regularizado.
As perguntas do primeiro atendimento
- Existe contrato? Está quitado? Tem prova de pagamento?
- O vendedor está vivo e é localizável?
- O imóvel tem matrícula no Registro de Imóveis? Em nome de quem?
- Há quanto tempo o cliente tem a posse? Mora no imóvel?
- Há mais de uma transmissão por contrato de gaveta?
- O imóvel está em loteamento regular?
A certidão de matrícula atualizada é o primeiro documento a pedir. Ela mostra quem é o dono registral, se há ônus e se o imóvel existe como unidade.
O que não fazer
- Não iniciar usucapião quando a adjudicação é possível e mais simples.
- Não prometer prazo de cartório.
- Não esquecer o ITBI: na adjudicação e na escritura, o imposto costuma ser exigido para o registro.
- Não usar modelo de contrato sem cláusula de outorga de escritura em novas compras, tema de modelos de contrato imobiliário.
Perguntas frequentes
Contrato com firma reconhecida vale como escritura?
Não. Firma reconhecida prova a assinatura, não substitui a escritura pública nem o registro.
Posso vender um imóvel sem escritura?
Pode ceder os direitos por novo contrato, mas o comprador herda o mesmo problema, e o financiamento bancário costuma ser recusado.
A adjudicação extrajudicial exige advogado?
Sim, a lei exige a representação por advogado.
Quanto custa regularizar?
Depende do caminho, do valor do imóvel, das custas de cartório do estado e do ITBI do município.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, a matrícula, os contratos e os recibos ficam no Armazenamento, ligados ao cliente e ao processo, com versões, e as exigências do cartório podem virar tarefas com responsável e prazo. O Adv3 não consulta matrícula nem acompanha o protocolo no cartório: o acompanhamento é do escritório, e a rotina da área está em software para advogado imobiliário.
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