Ação renovatória: a janela que decide o ponto comercial

Prazos · 22 de setembro de 2026 · 6 min de leitura · Equipe Adv3

A ação renovatória de locação comercial precisa ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do prazo do contrato em vigor. Fora dessa janela, o direito decai. O locatário também precisa de contrato escrito com prazo determinado, cinco anos de contrato somados e três anos ininterruptos no mesmo ramo.

O cliente que vive do ponto comercial descobre tarde que perdeu a renovação, e o motivo raramente é falta de direito: é data. A ação renovatória tem uma janela estreita, escrita na Lei do Inquilinato, e quem entra depois dela ouve do juízo que o direito decaiu.

Quem tem direito à renovação

O art. 51 da Lei 8.245/1991 dá ao locatário de imóvel destinado ao comércio o direito de renovar o contrato por igual prazo, desde que três requisitos apareçam juntos:

O direito também alcança cessionários e sucessores da locação, a sociedade a que pertença o fundo de comércio e as locações de indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, pelos parágrafos do mesmo artigo. Na sublocação total, quem renova é o sublocatário.

A ação renovatória tem uma janela, e ela fecha

O § 5º do art. 51 é a parte que mais custa cliente: decai do direito à renovação aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

São duas bordas, e as duas reprovam:

• entrar com treze meses de antecedência é cedo, e a ação não se aproveita;
• entrar com cinco meses é tarde, e o direito já decaiu.

Decadência não se interrompe nem se suspende como prazo prescricional, e a diferença entre os dois institutos está em prescrição e decadência na prática. Na prática do escritório, isso quer dizer que a data de fim do contrato precisa estar cadastrada no dia em que o caso entra, e não no ano em que ele vence.

O que a inicial precisa levar

O art. 71 lista o que instrui a petição, e a falta de um item costuma aparecer só na contestação:

1. prova dos três requisitos do art. 51;
2. prova do exato cumprimento do contrato em curso;
3. prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cabiam ao locatário;
4. indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação;
5. indicação do fiador, com a comprovação da idoneidade financeira atual, mesmo quando o fiador não muda;
6. prova de que o fiador aceita os encargos da fiança;
7. prova de ser cessionário ou sucessor, quando for o caso.

O item 3 é o que trava mais inicial: certidão de IPTU e de taxas exige pedido ao município com antecedência, e ela envelhece.

O que o locador pode alegar

A contestação do locador, quanto aos fatos, fica presa ao art. 72: o locatário não preencher os requisitos, a proposta não atender ao valor locativo real, existir proposta melhor de terceiro, ou o locador não estar obrigado a renovar.

Duas consequências práticas aparecem aí. O locador pode pedir aluguel provisório de até oitenta por cento do valor que pediu, para vigorar desde o primeiro mês do contrato renovado, e pode pedir periodicidade de reajuste diferente da do contrato antigo. É a razão de a proposta do locatário nascer com cálculo, e não com um número redondo.

Quando o locador não é obrigado a renovar

O art. 52 traz as hipóteses: obra determinada pelo Poder Público que transforme o imóvel, modificações que aumentem o valor do negócio, ou uso próprio do imóvel pelo locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse último caso, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação envolvia o fundo de comércio.

Quando a recusa vem da proposta de terceiro, o art. 75 manda a sentença fixar desde logo a indenização devida ao locatário, solidária entre locador e proponente. É o pedido que quase sempre falta.

Se a renovação não vier

Não renovada a locação, o art. 74, na redação da Lei 12.112/2009, manda expedir mandado de despejo com prazo de trinta dias para desocupação voluntária, desde que haja pedido na contestação. O procedimento do despejo em si, com suas variações, está em como funciona a ação de despejo.

O que o escritório registra para não perder a janela

Quatro datas resolvem quase todo o risco deste tema, e nenhuma delas nasce de publicação:

O contrato costuma chegar ao escritório junto com uma notificação extrajudicial na locação, e é ali que a data de término aparece pela primeira vez. Em carteira imobiliária o problema vira escala, assunto de software para advogado imobiliário.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo da ação renovatória?

De um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da data de finalização do prazo do contrato em vigor, pelo § 5º do art. 51 da Lei 8.245/1991.

O que acontece se a ação for proposta fora da janela?

O direito à renovação decai. Não há interrupção nem suspensão do prazo, e o locatário passa a depender de acordo com o locador.

Locação residencial dá direito a renovatória?

Não. O art. 51 trata de imóvel destinado ao comércio, e estende o direito a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo.

Contratos sucessivos somam para os cinco anos?

Somam, desde que escritos e ininterruptos, pelo inciso II do art. 51.

O locador pode cobrar aluguel maior durante o processo?

Pode pedir aluguel provisório de até oitenta por cento do valor pedido na contestação, para vigorar a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado.

Como o Adv3 trata isso

No Adv3, o fim do prazo do contrato e as duas bordas da janela entram como compromissos na agenda, com responsável nominal, e o contrato fica no armazenamento vinculado ao cliente e ao processo, com versões. O que o cliente deve pelo caso é registrado no cartão de honorários do processo. O sistema não lê o contrato para descobrir a data de término, não emite certidão de tributo municipal e não calcula valor locativo: essas três continuam sendo trabalho de gente.

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