Contrato de compra e venda de imóvel: as cláusulas essenciais e as que evitam litígio

Organização · 18 de outubro de 2026 · 5 min de leitura · Equipe Adv3

Um contrato de compra e venda de imóvel precisa identificar as partes e o imóvel pela matrícula, fixar preço, forma de pagamento e sinal, definir a data da posse, distribuir os débitos anteriores, listar as certidões e marcar prazo para a escritura. A propriedade só se transfere com o registro no cartório de imóveis, e acima de trinta salários mínimos a escritura pública é exigida, pelo art. 108 do Código Civil.

O cliente vai comprar ou vender um imóvel e pede para "dar uma olhada no contrato". O contrato de compra e venda de imóvel costuma ser o compromisso particular assinado antes da escritura, e é nele que se decidem as brigas futuras: quem paga o IPTU atrasado, o que acontece se o financiamento não sair, quando o comprador entra.

Compromisso, escritura e registro não são a mesma coisa

A compra de imóvel passa por três documentos diferentes:

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, salvo exceções legais, como os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, que admitem instrumento particular. E o art. 1.245 diz que a propriedade se transfere pelo registro do título no cartório de imóveis. Enquanto não registra, quem pagou ainda não é dono.

As cláusulas essenciais do contrato de compra e venda de imóvel

Um compromisso bem feito tem, no mínimo:

1. Qualificação completa das partes, com estado civil e regime de bens. A venda por pessoa casada exige, em regra, a outorga do cônjuge, pelo art. 1.647 do Código Civil, salvo no regime de separação absoluta.
2. Identificação do imóvel pela matrícula, com número, cartório, endereço e área. Descrição sem matrícula é a origem de metade das discussões.
3. Preço e forma de pagamento: valor total, sinal, parcelas, índice de correção e a parte que depende de financiamento.
4. Sinal ou arras, deixando claro se são confirmatórias ou penitenciais, porque os efeitos mudam, nos arts. 417 a 420.
5. Data da posse, separada da data da escritura quando as duas não coincidem.
6. Débitos anteriores: IPTU, condomínio e contas de consumo até a data da posse ficam com o vendedor, e a cláusula precisa dizer isso com data.
7. Certidões que o vendedor entrega e o prazo para entregá-las.
8. Prazo e responsabilidade pela escritura e pelo registro, incluindo quem paga ITBI, emolumentos e registro.
9. Condição do financiamento: o que acontece se o banco negar o crédito.
10. Multa e consequências do inadimplemento de cada parte.

A diligência antes de assinar

Antes da cláusula, vem a verificação. A matrícula atualizada mostra o proprietário, ônus, penhoras e averbações. As certidões de distribuidores cíveis, trabalhistas e fiscais do vendedor indicam ações que possam alcançar o imóvel. A lista completa e o porquê de cada certidão estão em due diligence jurídica.

O cuidado não é burocracia. Venda feita por devedor já demandado pode ser declarada ineficaz, e o comprador perde o imóvel, como explica fraude à execução.

Venda ad corpus e ad mensuram

Quando o preço é fixado por medida, a venda é ad mensuram, e a diferença de área dá ao comprador o direito de exigir o complemento, abater o preço ou desfazer o negócio, pelo art. 500 do Código Civil. Quando o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, sem importar a metragem exata, é ad corpus. Escrever qual das duas se aplica evita a discussão sobre metros a mais ou a menos.

Evicção e vícios

O vendedor responde pela evicção, a perda do imóvel para terceiro com direito anterior, nos arts. 447 e seguintes, e pelos vícios ocultos que tornem o imóvel impróprio ou diminuam o valor. As partes podem reforçar, diminuir ou excluir a garantia contra a evicção, mas a exclusão exige cláusula expressa, e mesmo assim o comprador tem direito ao preço se não sabia do risco, pelo art. 449.

Onde nascem os litígios

Os casos que chegam ao escritório depois da assinatura costumam ter a mesma origem: cláusula que não previu a negativa do financiamento, data de posse indefinida, débito de condomínio sem responsável ou imóvel com área divergente da matrícula. Modelos ajudam a não esquecer itens, como os de modelos de contrato imobiliário, mas cada cláusula precisa ser lida contra o caso concreto.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem valor?

Tem valor entre as partes, mas não transfere a propriedade nem protege o comprador contra credores do vendedor. Registrar o quanto antes é a única proteção real.

Quem paga o ITBI?

A lei municipal define o contribuinte, normalmente o comprador. O contrato pode dividir o custo entre as partes, mas isso não muda quem a prefeitura cobra.

O comprador pode desistir depois de pagar o sinal?

Depende da natureza das arras e do que o contrato prevê. Nas penitenciais, quem desiste perde o sinal; nas confirmatórias, a desistência é inadimplemento, com as consequências da cláusula penal.

Imóvel na planta segue as mesmas regras?

A compra de unidade em incorporação tem regras próprias, inclusive sobre distrato, na Lei 13.786, de 2018, que alterou a lei de incorporações.

Como o Adv3 trata isso

No Adv3, o cliente da operação imobiliária tem a ficha com documentos, e as certidões, a minuta e as versões do contrato ficam no Armazenamento, com histórico de versões. Os prazos de escritura e registro podem ir para a agenda. O sistema não redige cláusulas nem consulta matrícula: a análise é do advogado.

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