Furto em condomínio: quando o prédio responde e quando a conta fica com o morador
Organização · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
No furto em condomínio residencial, a regra firmada pelo STJ é que o condomínio não responde por furtos em áreas comuns, salvo se a convenção ou deliberação da assembleia previr expressamente o dever de guarda e vigilância. Ter porteiro ou câmeras não basta. A situação muda quando há culpa comprovada de funcionário ou serviço de vigilância contratado com essa finalidade, e o estacionamento comercial segue outra lógica, a da Súmula 130.
A bicicleta sumiu da garagem, o carro amanheceu sem o estepe, a encomenda desapareceu da portaria. O morador procura o advogado convencido de que o prédio tem de pagar. No furto em condomínio, a resposta depende menos do prejuízo e mais do que diz a convenção.
A regra do STJ para furto em condomínio
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o condomínio residencial só responde por furto ocorrido nas áreas comuns quando houver previsão expressa na convenção, ou em deliberação da assembleia, assumindo o dever de guarda e vigilância dos bens dos moradores. O precedente mais citado é o EREsp 268.669, da Segunda Seção.
A razão é que o condomínio é a reunião dos próprios moradores. Responsabilizá-lo sem cláusula significa dividir o prejuízo de um entre todos, sem que eles tenham aceitado essa obrigação.
Porteiro e câmera não bastam
O argumento mais comum do morador é que o prédio paga portaria e monitoramento. A jurisprudência majoritária entende que esses serviços existem para controle de acesso e segurança geral, e não transformam o condomínio em depositário dos bens de cada um.
| Situação | Tendência dos tribunais |
|---|---|
| Convenção silente, furto na garagem | Condomínio não responde |
| Convenção prevê guarda e vigilância | Condomínio responde |
| Funcionário entregou a chave ou o bem a terceiro | Pode responder, por culpa do preposto |
| Encomenda recebida pela portaria e extraviada | Discussão sobre depósito; varia conforme o regulamento |
| Estacionamento de shopping ou supermercado | Empresa responde (Súmula 130) |
As exceções que mudam o caso
Culpa de funcionário. Se o porteiro abriu o portão para pessoa não autorizada, entregou chave ou deixou de cumprir procedimento previsto no regimento, a discussão passa a ser de culpa do preposto, com base nos arts. 186, 927 e 932, III, do Código Civil. A prova do procedimento descumprido é central.
Serviço de guarda assumido. Assembleia que contratou vigilância com a finalidade declarada de guardar os veículos, ou regimento que torna a portaria responsável por encomendas, pode configurar assunção do dever.
Empresa terceirizada. Quando a portaria é terceirizada, a empresa também pode ser chamada, conforme o contrato com o condomínio.
Estacionamento comercial é outra história
A Súmula 130 do STJ diz que a empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento. Ela se aplica a quem oferece estacionamento como atrativo comercial, como shoppings e supermercados, e não ao condomínio residencial, em que não há relação de consumo entre o prédio e o morador.
O que pedir ao cliente
- Boletim de ocorrência feito logo após o fato.
- Convenção e regimento interno, para procurar a cláusula de guarda.
- Atas de assembleia sobre vigilância e portaria.
- Pedido formal de preservação das imagens das câmeras, porque muitos sistemas regravam em poucos dias.
- Comunicação ao síndico por escrito, que também serve como registro de que o condomínio soube do fato.
Antes de ajuizar, também vale ler o contrato da empresa de portaria ou vigilância, quando houver. É nele que aparecem as obrigações assumidas, como rondas na garagem, controle de entrada de prestadores e guarda de chaves, e é a partir delas que se discute se houve falha. Sem esse contrato, a alegação de culpa do funcionário fica genérica.
O síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento (art. 1.348 do Código Civil), e o pedido formal costuma acelerar a resposta. O modelo de notificação está em como redigir notificação extrajudicial.
Se o furto foi praticado por outro morador ou por funcionário identificado, a ação pode ser dirigida diretamente contra o responsável, sem depender da discussão sobre a convenção. Nesse caso, a prova da autoria passa a ser o centro do processo, e o registro policial ganha ainda mais peso.
O caminho da ação
Valores menores costumam ir ao juizado especial, com prazos próprios, descritos em prazos no juizado especial. Antes de ajuizar, vale a tentativa de acordo, inclusive com a seguradora do condomínio, que às vezes cobre o evento mesmo sem dever de guarda.
A ação sem cláusula expressa nem culpa comprovada tem chance baixa, e o cliente precisa saber disso antes, inclusive pelo risco de litigância de má-fé quando a tese é sustentada contra prova clara.
Perguntas frequentes
O condomínio é obrigado a pagar por furto na garagem?
Não, em regra. Pelo entendimento do STJ, só se a convenção ou a assembleia tiver previsto expressamente o dever de guarda.
Ter porteiro 24 horas torna o condomínio responsável?
Não por si só. O controle de acesso não equivale a assumir a guarda dos bens dos moradores.
E se o porteiro deixou o ladrão entrar?
Aí a discussão é de culpa do funcionário, e o condomínio pode responder. A prova do procedimento descumprido é essencial.
O CDC se aplica entre condomínio e morador?
Não. A relação entre condomínio e condômino não é de consumo, segundo o STJ.
Quanto tempo as imagens ficam guardadas?
Depende do equipamento. Por isso o pedido de preservação deve ser feito por escrito logo após o fato.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, o morador e o condomínio podem ser cadastrados como clientes, com convenção, atas e boletim de ocorrência no Armazenamento. A conversa com o cliente pelo WhatsApp do escritório fica ligada ao cadastro dele, e as imagens recebidas podem ser salvas como documento. A análise da convenção é do advogado.
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