Garantia locatícia: as quatro modalidades do art. 37, a vedação de duas garantias e o que fazer quando o fiador sai

Gestão · 27 de outubro de 2026 · 7 min de leitura · Equipe Adv3

A garantia locatícia pode ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, e o art. 37 da Lei 8.245/1991 proíbe mais de uma delas no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A garantia se estende até a devolução do imóvel (art. 39), e o art. 40 lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade, com prazo de 30 dias para a substituição sob pena de desfazimento da locação.

O contrato de locação está assinado, o inquilino mora no imóvel e, dois anos depois, o fiador morre, ou pede para sair, ou vende o único imóvel que tinha. O cliente, locador, pergunta se pode exigir outro. A resposta depende de como a garantia locatícia foi constituída e do que o art. 40 da Lei do Inquilinato prevê, e é um ponto em que o prazo de 30 dias pode terminar em despejo.

As quatro modalidades de garantia locatícia

O art. 37 da Lei 8.245/1991 diz que, no contrato de locação, o locador pode exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

Só uma garantia por contrato

O parágrafo único do art. 37 é o ponto que o cliente mais ignora: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Contrato que prevê fiador e caução em dinheiro, ou fiador e seguro, desrespeita o texto. Quem lê o contrato antes de propor uma ação precisa saber qual garantia está de pé.

Caução: dinheiro, bens móveis e bens imóveis

O art. 38 regula a caução:

• Bens móveis: a caução deve ser registrada em cartório de títulos e documentos.
• Bens imóveis: deve ser averbada à margem da matrícula.
• Dinheiro: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, deve ser depositada em caderneta de poupança, e todas as vantagens dela revertem em benefício do locatário no levantamento.
• Títulos e ações: devem ser substituídos em 30 dias em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Fiança: o que o Código Civil acrescenta

A Lei do Inquilinato fala da fiança, e o Código Civil diz como ela funciona. Os pontos que mais aparecem no escritório:

• Por escrito, sem interpretação extensiva (art. 819). Fiança que não está clara no contrato não se estende por analogia.
• Benefício de ordem (art. 827): o fiador demandado pode exigir, até a contestação, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Não vale se ele renunciou, se se obrigou como principal pagador ou devedor solidário, ou se o devedor é insolvente ou falido (art. 828).
• Morte do fiador (art. 836): a obrigação passa aos herdeiros, mas a responsabilidade se limita ao tempo decorrido até a morte e não pode ultrapassar as forças da herança.
• Moratória sem consentimento (art. 838, I): o fiador fica desobrigado se o credor conceder prazo ao devedor sem o seu consentimento.

O art. 838, I merece atenção do locador que concede prazo ao inquilino sem ouvir o fiador.

O seguro de fiança locatícia

O art. 41 diz que o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. O que o contrato de seguro cobre e exclui define o que o locador pode cobrar, e por isso a apólice precisa ser lida. Não se confunde com o seguro garantia judicial, que garante processo, e não locação.

A garantia vai até a devolução do imóvel

Pelo art. 39, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, por força da lei. A redação é da Lei 12.112/2009. A cláusula que limita a fiança ao prazo do contrato, portanto, precisa estar escrita, e o locador que a aceita deve saber o que perde.

Quando o locador pode exigir nova garantia

O art. 40 lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade:

O parágrafo único é o que dá consequência ao artigo: o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. A notificação tem forma e prova, e o roteiro está em notificação extrajudicial na locação. Esgotado o prazo sem nova garantia, o inciso VII do art. 59, § 1º, abre a liminar da ação de despejo. O inciso IX vai além: a falta de pagamento com o contrato desprovido de garantia também a autoriza, inclusive quando a garantia foi extinta ou o fiador pediu exoneração, independentemente de motivo.

A saída do fiador: 60 ou 120 dias

O fiador que quer sair tem o inciso X do art. 40: com a locação prorrogada por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador de sua intenção de desoneração, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. O Código Civil, para a fiança sem limitação de tempo, fala em sessenta dias (art. 835). Qual dos dois vale no caso concreto é questão a conferir antes de informar o cliente.

Sem garantia nenhuma

O art. 42 diz que, não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. A regra geral é o contrário: pelo art. 20, o locador não pode exigir o pagamento antecipado, salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada.

O que o escritório confere

1. Qual é a única garantia do contrato, e se há outra que a torne nula.
2. Se a caução está registrada ou averbada, quando for bem móvel ou imóvel.
3. O prazo da fiança e a cláusula do art. 39.
4. Os eventos do art. 40, que o locador precisa acompanhar para notificar a tempo.
5. Os acordos de atraso, por causa do art. 838, I do Código Civil.

O modelo de cláusula está em modelos de contrato imobiliário, e a rotina da carteira, em software para advogado imobiliário.

Perguntas frequentes

Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?

Não. O art. 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia por contrato, sob pena de nulidade.

Qual o limite da caução em dinheiro?

O equivalente a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança (art. 38, § 2º).

A fiança acaba quando termina o prazo do contrato?

Salvo disposição em contrário, a garantia se estende até a devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39).

O que o locador faz se o fiador morre?

Pode exigir novo fiador ou a substituição da garantia (art. 40, I) e notificar o locatário para apresentar outra em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

O fiador pode sair da fiança?

Pode se exonerar, ficando obrigado por 120 dias após a notificação na regra do art. 40, X, da Lei do Inquilinato, ou por 60 dias na do art. 835 do Código Civil.

Como o Adv3 trata isso

No Adv3, o contrato, a apólice, a carta de fiança e o registro da caução ficam no processo ou no cadastro do cliente, em Armazenamento, e a Agenda guarda o fim do prazo de 30 dias da notificação como compromisso, preso ao processo. Quando há processo, a intimação chega pelo DJEN em Publicações, que calcula o prazo em dias úteis do CPC. O sistema não acompanha a vida do fiador nem avisa que ocorreu um dos casos do art. 40: esse acompanhamento é do escritório.

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