Locação comercial: garantias permitidas e multa por devolução antecipada
Gestão · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
Na locação comercial, a Lei 8.245/1991 admite caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo, mas só uma por contrato, sob pena de nulidade (art. 37). A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel. Se o locatário sair antes do prazo, paga a multa pactuada proporcional ao tempo cumprido (art. 4º), regra que muda no built to suit (art. 54-A).
A locação comercial costuma ser negociada com pressa: o ponto é bom, a inauguração tem data, e o contrato chega pronto da imobiliária. É depois, na saída antecipada ou no aluguel atrasado, que garantia e multa mostram se foram bem escritas. As duas têm regras claras na Lei do Inquilinato, e boa parte dos conflitos nasce de cláusula que a lei não permite.
As garantias da locação comercial
O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades que o locador pode exigir:
| Garantia | Como funciona | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Caução | Em dinheiro, bens móveis ou imóveis | Em dinheiro, no máximo três meses de aluguel (art. 38, § 2º) |
| Fiança | Um terceiro responde pela dívida | O fiador pode se exonerar na prorrogação, com 120 dias de responsabilidade (art. 40, X) |
| Seguro fiança locatícia | Seguradora cobre a inadimplência | Custo anual pago pelo locatário, conforme o contrato |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | Quotas ficam vinculadas ao contrato | Pouco usada fora de grandes locações |
O parágrafo único do art. 37 é o que mais se descumpre: é vedada mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Fiança somada a caução, ou seguro somado a fiador, é cláusula nula. Na prática, a jurisprudência tende a manter uma das garantias e afastar a outra, e quem decide qual sobrevive é o juiz.
A caução em dinheiro
O § 2º do art. 38 limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel e manda depositá-la em caderneta de poupança autorizada, revertendo os rendimentos ao locatário na devolução. Exigir seis meses "porque é ponto comercial" não tem amparo na lei.
Garantia vale até a entrega das chaves
O art. 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado. Para o fiador, a saída é a notificação do art. 40, X, que o mantém responsável por 120 dias depois de o locador ser notificado. A comunicação formal entre as partes segue o que se discute em notificação extrajudicial na locação.
Sem garantia, o despejo é mais rápido
Locação sem nenhuma garantia tem um efeito pouco lembrado: o art. 59, § 1º, IX, permite a liminar de desocupação na ação de despejo por falta de pagamento quando o contrato está desprovido de garantia, inclusive pelo fim ou exoneração dela. E o art. 42 autoriza o locador a exigir o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo, quando não há garantia.
A multa por devolução antecipada
O art. 4º diz que, durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel, mas o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. A redação atual veio da Lei 12.744/2012.
A proporcionalidade é obrigatória. Se o contrato de 36 meses prevê multa de três aluguéis e o locatário sai no mês 24, a conta reduz a multa para o tempo que faltava cumprir. Cláusula que exige a multa integral em qualquer hipótese é reduzida judicialmente.
O parágrafo único dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do locatário pelo empregador, situação mais comum na locação residencial.
O built to suit é outro jogo
Na locação em que o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida para o locatário, o art. 54-A, incluído pela Lei 12.744/2012, muda as regras. As partes podem renunciar à revisão do aluguel durante o prazo (§ 1º), e, na denúncia antecipada pelo locatário, a multa pode chegar à soma dos aluguéis que seriam recebidos até o fim do contrato (§ 2º). O motivo é econômico: o locador investiu contando com aquele prazo.
A renovação compulsória
Garantias e multa conversam com a renovação. Contrato escrito, com prazo determinado de cinco anos (somados os contratos), e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos dão direito à ação renovatória, proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51). Prazos e cláusulas mal negociados na entrada podem fechar essa porta na saída.
Por isso, a revisão do contrato antes da assinatura costuma render mais do que a discussão depois: conferir a garantia única, a fórmula da multa, o prazo total e a cláusula de reajuste leva pouco tempo e evita o litígio mais comum.
Perguntas frequentes
Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
A multa de saída pode ser de três aluguéis fixos?
Pode ser pactuada em aluguéis, mas a cobrança deve ser proporcional ao tempo que faltava cumprir, pelo art. 4º.
O fiador responde depois que o contrato vira prazo indeterminado?
Pelo art. 39, sim, salvo cláusula em contrário, até que ele se exonere pelo art. 40, X, ficando responsável por mais 120 dias.
Locação comercial sem contrato escrito vale?
Vale, mas perde o direito à renovatória, que exige contrato escrito com prazo determinado.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, o contrato de locação do cliente fica no Armazenamento, ligado ao cliente, e a data-limite da renovatória pode virar compromisso na agenda. Os modelos de contrato imobiliário do escritório podem ficar guardados lá também. O sistema não redige cláusula nem calcula a multa proporcional.
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