Multa condominial: o teto de cinco vezes, o quórum de três quartos e o condômino antissocial dos arts. 1.336 e 1.337

Gestão · 27 de outubro de 2026 · 6 min de leitura · Equipe Adv3

A multa condominial tem três tetos no Código Civil. A prevista na convenção para o descumprimento dos deveres dos incisos II a IV do art. 1.336 não pode passar de cinco vezes a contribuição mensal. A do descumprimento reiterado (art. 1.337) chega a cinco vezes o valor da contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. E a do comportamento antissocial reiterado chega ao décuplo, até nova deliberação da assembleia. A multa de até 2% pela cota em atraso é outra coisa.

O síndico procurou o escritório: o morador do 52 faz festa toda sexta, o do 71 alterou a fachada e o da cobertura já foi advertido sete vezes. A pergunta é quanto o condomínio pode multar e quem precisa votar. O Código Civil responde com três tetos diferentes, e a multa condominial mal aplicada vira ação do condômino contra o condomínio. O ponto de partida é saber qual das três é a do caso.

As três faixas da multa condominial no Código Civil

O Código Civil trata da multa condominial em dois artigos, e a quantia, o gatilho e o quórum mudam de uma para outra:

Nas duas primeiras, a multa é devida independentemente das perdas e danos que se apurarem (art. 1.336, § 2º, e art. 1.337, caput).

Quais deveres geram a multa do § 2º

O art. 1.336 lista quatro deveres do condômino, e o § 2º só liga a multa aos três últimos:

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II).
• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (inciso III).
• Dar às suas partes a destinação da edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (inciso IV).

O primeiro dever, contribuir para as despesas, tem a sua própria sanção, no § 1º: correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito. Essa multa pela mora é assunto de outra cobrança, tratada em software para advogado de condomínio, e não se confunde com a do § 2º.

O condômino ou possuidor

O art. 1.337 fala em "condômino, ou possuidor". A multa por reiteração ou por comportamento antissocial, portanto, alcança também quem ocupa a unidade sem ser dono, como o inquilino. O texto não diz como a responsabilidade se divide entre proprietário e ocupante, e o escritório precisa conferir o contrato de locação e a convenção.

O quórum de três quartos e a sessão permanente

A multa do art. 1.337 exige a deliberação de três quartos dos condôminos restantes. A assembleia que não alcança esse quórum não aplica a penalidade. O art. 1.353, § 1º, criado pela Lei 14.309/2022, ajuda: quando a deliberação exige quórum especial e ele não é atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, cumulativamente com estas exigências:

1. Data e hora da sessão seguinte, em até 60 dias, com as deliberações pretendidas identificadas.
2. Convocação expressa dos presentes e convocação obrigatória das unidades ausentes.
3. Ata parcial da parte presencial, com os argumentos apresentados, enviada aos ausentes.
4. Continuação no dia e hora marcados, com a ata consolidada.

A sessão pode ser prorrogada, desde que a assembleia termine em 90 dias da abertura (§ 3º). E o art. 1.354 lembra o pressuposto de tudo: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados. Sem isso, a assembleia não delibera.

O que o texto não diz

Os dois artigos são curtos, e as lacunas é que decidem o processo:

• Procedimento de defesa: o texto não descreve notificação nem contraditório antes da multa. O que a convenção prevê e o que o tribunal local exige sobre a oportunidade de defesa precisa ser conferido, e o escritório que representa o condomínio deve documentar a notificação e a resposta.
• O que é "comportamento anti-social": o parágrafo único não o define, e a prova da reiteração e da incompatibilidade de convivência é do condomínio.
• A base de cálculo: o limite incide sobre o valor atribuído à contribuição, e é a convenção, com o orçamento aprovado em assembleia (art. 1.350), que diz qual é.

Quem cobra, e como

O art. 1.348, VII, atribui ao síndico impor e cobrar as multas devidas. Se a multa vai à ação de cobrança ou à execução depende do documento que o condomínio tem em mãos: o inciso X do art. 784 do CPC fala em contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, e o caminho da execução está em execução de título extrajudicial.

O que o escritório confere

1. A convenção: qual multa ela prevê, e se ela fixa o quórum e o procedimento.
2. A ata da assembleia, a lista de convocados e o quórum alcançado.
3. A prova da reiteração: advertências, registros de portaria, fotos e vídeos, com o cuidado de prova digital e cadeia de custódia.
4. A notificação ao condômino ou possuidor, com a descrição do fato e a data.
5. O valor da contribuição que serve de base ao teto.

Perguntas frequentes

Qual é o teto da multa condominial por barulho?

O barulho se enquadra no inciso IV do art. 1.336 e a multa vai até cinco vezes as contribuições mensais, conforme a convenção (§ 2º).

Quantos votos são necessários para multar o condômino reincidente?

Três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337, caput).

O inquilino pode ser multado?

O art. 1.337 menciona o possuidor, o que alcança quem ocupa a unidade.

Quanto pode ser a multa do condômino antissocial?

O décuplo do valor atribuído à contribuição, até ulterior deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único).

A multa de 2% pelo atraso é a mesma?

Não. A de até 2% é a da mora na contribuição (art. 1.336, § 1º), e as outras punem o descumprimento de deveres.

Como o Adv3 trata isso

No Adv3, o condomínio é cadastrado como cliente, e a convenção, as atas, as notificações e as provas da reiteração ficam em Armazenamento, no cadastro ou no processo. A Agenda recebe como compromisso a data da assembleia e o fim da sessão permanente. O sistema não conta o quórum, não calcula o teto da multa nem controla a convocação: a conferência da assembleia é do escritório.

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