Desapropriação: como se chega à indenização justa e o que o proprietário pode discutir
Organização · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
Na desapropriação por utilidade pública, a Constituição exige indenização prévia, justa e em dinheiro, e a regra processual está no Decreto-Lei 3.365/1941. Na ação, o proprietário só discute vício do processo e o preço; o resto vai para ação própria. O valor sai de perícia judicial, com juros e correção, e o proprietário pode levantar 80% do depósito feito para a imissão provisória na posse.
A prefeitura publicou o decreto, o oficial bateu na porta e a oferta é metade do que o imóvel vale. O proprietário quer saber se pode recusar. Na desapropriação, recusar a perda do bem raramente é possível, mas discutir o valor é, e é nessa discussão que o trabalho do advogado se concentra.
A garantia constitucional
O art. 5º, XXIV, da Constituição diz que a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos na própria Constituição.
As ressalvas são a desapropriação para reforma agrária, paga em títulos da dívida agrária, salvo as benfeitorias úteis e necessárias, a desapropriação urbanística sancionatória, paga em títulos da dívida pública, e a expropriação de terras com cultivo ilegal de plantas psicotrópicas ou exploração de trabalho escravo, sem indenização.
O procedimento do Decreto-Lei 3.365
O Decreto-Lei 3.365/1941 rege a desapropriação por utilidade pública. O caminho, em resumo:
- Decreto expropriatório. Declara a utilidade pública. Pelo art. 10, a desapropriação deve ser efetivada por acordo ou ação em cinco anos, sob pena de caducidade.
- Fase administrativa. O poder público notifica o proprietário com a oferta. O art. 10-A, incluído em 2019, prevê a notificação com a oferta e a possibilidade de mediação ou arbitragem.
- Ação de desapropriação. Sem acordo, o expropriante ajuíza.
- Imissão provisória na posse. Pelo art. 15, alegada urgência e depositada a quantia fixada, o juiz pode imitir o expropriante na posse.
- Perícia e sentença. O valor final sai de perícia judicial.
O que o proprietário pode discutir na ação
O art. 20 do Decreto-Lei 3.365 limita a contestação a vício do processo judicial ou impugnação do preço. Qualquer outra questão, como desvio de finalidade ou ilegalidade do decreto, deve ser decidida por ação direta.
Essa limitação surpreende o cliente que quer discutir se a obra é necessária. A ação de desapropriação não é o lugar para isso.
Como o valor justo é formado
| Componente | O que é | Observação |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | Valor de mercado na data da avaliação judicial | Perícia com método comparativo ou outro adequado |
| Benfeitorias | Construções e melhorias | Benfeitorias feitas depois do decreto seguem regras próprias, art. 26 |
| Lucros cessantes e fundo de comércio | Quando há atividade econômica no local | Exige prova específica |
| Juros compensatórios | Pela perda antecipada da posse | Regra do art. 15-A, com alcance decidido pelo STF na ADI 2.332 |
| Juros moratórios | Pelo atraso no pagamento | Regra do art. 15-B |
| Correção monetária | Atualização do valor | Até o efetivo pagamento |
| Honorários | Sobre a diferença entre oferta e indenização | Art. 27, § 1º |
A perícia é o centro do processo. O proprietário deve indicar assistente técnico e formular quesitos que forcem o perito a explicar o método, as amostras e os ajustes. O artigo sobre impugnação do laudo pericial trata de como contestar o laudo, e o de honorários periciais de quem paga essa conta.
O depósito e o levantamento de 80%
O art. 33, § 2º, permite ao desapropriado, ainda que discorde do preço oferecido, levantar até 80% do depósito feito para a imissão provisória, observado o processo do art. 34, que exige prova de propriedade, quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem e publicação de editais para conhecimento de terceiros.
O levantamento não significa aceitar o valor. A discussão do preço continua, e a diferença apurada na sentença é paga com os acréscimos.
O pagamento da diferença
A indenização fixada contra o poder público, descontado o que já foi depositado, é paga pelo regime de requisição de pequeno valor ou precatório, conforme o valor e o ente, como explica o artigo sobre alvará, RPV e precatório. A Constituição exige indenização prévia, e a compatibilidade disso com o pagamento da diferença por precatório é tema antigo de debate nos tribunais.
A desapropriação indireta
Quando o poder público ocupa o imóvel sem o procedimento regular, cabe ao proprietário a ação de desapropriação indireta, para obter a indenização. O STJ, no Tema 1.019, fixou o prazo prescricional de dez anos para essa ação, em regra, com base no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, ressalvadas situações específicas da tese.
O que não resolve
Recusar a notificação ou dificultar o acesso do oficial não impede a imissão na posse. Também não resolve contestar alegando que a obra é desnecessária: o art. 20 exclui essa discussão da ação.
E não prometa valor. O que o proprietário acha que o imóvel vale e o que a perícia apura costumam ser números diferentes, e o valor da causa da ação reflete a oferta, não a expectativa.
Perguntas frequentes
Posso impedir a desapropriação do meu imóvel?
Na ação de desapropriação, não se discute a conveniência da obra. Vícios do decreto exigem ação própria, com chance limitada.
Quanto do depósito posso sacar antes da sentença?
Até 80%, pelo art. 33, § 2º, do Decreto-Lei 3.365, cumpridas as exigências do art. 34.
Inquilino recebe indenização?
O locatário não é indenizado pelo valor do imóvel, mas pode discutir prejuízos próprios, como o fundo de comércio, conforme o caso.
O decreto de utilidade pública vence?
Sim. Pelo art. 10, se a desapropriação não for efetivada em cinco anos, o decreto caduca, e só pode ser renovado depois de um ano.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, a ação fica em Processos, com o valor da causa e as anotações no cartão "Valor e anotações", e os laudos e matrículas no Armazenamento, na pasta do processo. Os prazos da perícia chegam em Publicações e vão para a agenda. O Adv3 não avalia imóveis nem calcula juros compensatórios: a conta é do perito e do assistente técnico.
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