Ação revisional de aluguel: os três anos do art. 19, o aluguel provisório de 80% e a retroação à citação
Prazos · · 7 min de leitura · Equipe Adv3
A ação revisional de aluguel só pode ser proposta, na falta de acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, e busca ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei 8.245/1991). O juiz pode fixar aluguel provisório, devido desde a citação, limitado a 80% do pedido quando o autor é o locador e nunca inferior a 80% do aluguel vigente quando o autor é o locatário (art. 68, II). O aluguel fixado na sentença retroage à citação (art. 69).
O contrato de locação completa três anos e o aluguel ficou longe do valor de mercado, para cima ou para baixo. O locador quer receber mais, o locatário quer pagar menos, e a Lei do Inquilinato dá aos dois a mesma via: a ação revisional de aluguel. Ela tem um prazo mínimo, uma regra própria de aluguel provisório e um efeito retroativo que o advogado precisa explicar ao cliente antes de propor.
Quando cabe a ação revisional de aluguel
O art. 19 da Lei 8.245/1991 diz que, não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podem pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Três pontos do texto decidem a conta:
- Qualquer das partes pode pedir. Locador que quer subir e locatário que quer descer têm a mesma via.
- O prazo conta do contrato ou do último acordo. Se as partes fixaram um novo valor de comum acordo, como permite o art. 18, os três anos recomeçam dali.
- O parâmetro é o preço de mercado, e não o índice de reajuste que o contrato prevê.
O art. 17 lembra o limite da liberdade: o aluguel é livre, mas é vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
O que a petição inicial precisa indicar
O art. 68, I, exige que a petição inicial indique o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. Pedido sem o valor não atende o inciso, e é o número pretendido que serve de base ao limite do aluguel provisório, como se verá a seguir.
Sobre o rito, o texto compilado ainda fala em "rito sumário" e remete aos arts. 276 e 282 do CPC de 1973. O art. 1.049 do CPC manda, quando a lei remete ao procedimento sumário, observar o procedimento comum do código, com as modificações da lei especial. Na prática, convém conferir o que o juízo adota.
O aluguel provisório e a regra dos 80%
O art. 68, II, permite que o juiz, se houver pedido, fixe aluguel provisório, com base nos elementos fornecidos pelo locador e pelo locatário ou nos que indicar, devido desde a citação. O limite depende de quem propôs a ação:
| Quem é o autor | Limite do aluguel provisório | Exemplo ilustrativo |
|---|---|---|
| Locador | Não pode exceder 80% do pedido | Pede R$ 1.500: o provisório não passa de R$ 1.200 |
| Locatário | Não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente | Aluguel vigente de R$ 2.000: o provisório não fica abaixo de R$ 1.600 |
Os números do exemplo são ilustrativos e servem só para mostrar a conta. O provisório precisa ser pedido: o juiz o fixa "se houver pedido".
O inciso III dá ao réu a chance de pedir a revisão do aluguel provisório, fornecendo os elementos, sem prejuízo da contestação e até a audiência. E o inciso V diz que esse pedido interrompe o prazo para recurso contra a decisão que fixou o provisório. Já o § 2º do art. 68 manda reajustar o provisório, no curso da ação, na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
A contestação traz contraproposta
Segundo o inciso IV, na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo possível, determinará a perícia, se necessária, designando desde logo a audiência de instrução e julgamento.
Duas consequências práticas:
- Contestar o valor sem dizer qual é o valor deixa o réu sem a proposta que a lei exige.
- A perícia é o meio de apurar o preço de mercado. A discussão sobre o laudo segue as regras de prova pericial.
A sentença retroage à citação
O art. 69 é o que o cliente mais precisa ouvir antes de propor: o aluguel fixado na sentença retroage à citação. As diferenças devidas durante a ação, descontados os aluguéis provisórios pagos, são pagas corrigidas, e são exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo valor.
Dois detalhes do mesmo artigo:
- Periodicidade e indexador. A pedido do locador ou do sublocador, a sentença pode estabelecer periodicidade de reajuste diversa da do contrato e adotar outro indexador (§ 1º).
- A execução das diferenças é nos mesmos autos da ação de revisão (§ 2º).
A demora da ação, portanto, não adia o início do novo valor: a conta das diferenças volta até a citação.
Quando a ação não cabe
O § 1º do art. 68 veda a revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2º, e 57) ou quando esse prazo foi estipulado amigável ou judicialmente. Quem já foi notificado para sair não revisa o aluguel. O art. 70 completa o quadro: na ação de revisão, o juiz pode homologar acordo de desocupação, executado mediante mandado de despejo, e é aí que a revisional se encontra com a ação de despejo.
E a revisional não se confunde com a ação renovatória: esta busca renovar o contrato comercial, e aquela busca ajustar o valor de um contrato em curso.
Regras que valem para todas as ações locatícias
O art. 58 aplica à revisional as mesmas definições das outras ações do capítulo: o processo tramita durante as férias forenses, o foro é o da situação do imóvel, salvo eleição em contrato, e os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo. O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel, e o texto não diz de qual aluguel: o do contrato ou o pretendido. Vale conferir o entendimento do tribunal antes de fixar o valor na inicial.
O que o escritório controla
- A data dos três anos, contada do contrato ou do último acordo.
- O pedido expresso de aluguel provisório, com os elementos que o sustentam.
- A contraproposta, quando o escritório defende o réu.
- Os aluguéis provisórios pagos, mês a mês, para a conta das diferenças.
- O contrato, para ver o que ele diz sobre reajuste. Os modelos estão em modelos de contrato imobiliário.
A rotina de quem atende essa carteira está em software para advogado imobiliário.
Perguntas frequentes
Quando posso propor a ação revisional de aluguel?
Depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, não havendo acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991).
O locatário também pode pedir a revisão?
Pode. O art. 19 dá a mesma via ao locador e ao locatário.
O que é o aluguel provisório?
Valor fixado pelo juiz, a pedido, devido desde a citação. Na ação do locador não excede 80% do pedido; na do locatário, não é inferior a 80% do aluguel vigente.
O novo aluguel vale desde quando?
O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças são pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado (art. 69).
Quem notificou para desocupar pode propor a revisional?
Não na pendência de prazo para desocupação, nem quando esse prazo foi fixado amigável ou judicialmente (art. 68, § 1º).
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, a intimação do processo chega pelo DJEN em Publicações, e o botão "Agendar o prazo" leva os prazos judiciais, calculados em dias úteis do CPC, para a agenda, preso ao processo. O marco dos três anos pode ser registrado como compromisso na Agenda, e o contrato e os comprovantes de aluguel ficam em Armazenamento. O sistema não calcula o preço de mercado, o aluguel provisório nem as diferenças: essas contas são do advogado e do perito.
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