Cobrança de cotas condominiais atrasadas: execução direta, multa e penhora do imóvel
Financeiro · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
As cotas condominiais atrasadas, ordinárias ou extraordinárias, são título executivo extrajudicial desde o CPC de 2015 (art. 784, X), quando previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas. O condomínio pode executar direto, sem ação de conhecimento. A multa é limitada a 2%, a prescrição é de cinco anos segundo o STJ e o próprio imóvel pode ser penhorado, mesmo sendo bem de família.
A cobrança de cotas condominiais atrasadas ficou mais rápida desde o CPC de 2015, que transformou a cota em título executivo. Mesmo assim, ainda há condomínio que espera meses antes de agir e advogado que ajuíza ação de cobrança de rito comum, quando poderia executar direto.
Cotas condominiais são título executivo
O art. 784, X, do CPC incluiu entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Na prática, isso permite pular a fase de conhecimento: o devedor é citado para pagar em três dias, e, sem pagamento, segue a penhora. A defesa dele passa a ser por embargos, assunto de embargos à execução.
Os documentos da execução
A força executiva depende de prova documental. O kit básico:
| Documento | Para que serve |
|---|---|
| Convenção do condomínio | Prova a obrigação de contribuir e o critério de rateio |
| Atas das assembleias que aprovaram orçamento e cotas extras | Prova o valor de cada cota |
| Demonstrativo do débito, mês a mês | Mostra principal, multa, juros e correção |
| Matrícula do imóvel | Identifica o proprietário e permite a penhora |
| Ata de eleição do síndico | Prova a representação do condomínio |
Faltando ata que aprove uma cota extraordinária, aquela parcela perde a força executiva e pode precisar de ação própria. É o ponto em que a execução costuma ser atacada.
Vale montar uma pasta por unidade inadimplente, com os documentos já separados por competência, antes de ajuizar. A administradora costuma ter tudo, mas espalhado em sistemas e e-mails diferentes, e pedir os papéis depois da citação dá ao devedor o tempo que a execução direta queria evitar. Cotas que vencerem durante o processo podem ser incluídas, desde que o demonstrativo seja atualizado a cada petição.
Multa e juros: os limites do Código Civil
O art. 1.336, § 1º, do Código Civil diz que o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não previstos, de um por cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o débito.
Convenção que prevê multa maior não vale nessa parte. Cobrar 10% ou 20% de multa, como ainda se vê em boleto antigo, abre espaço para o devedor discutir o excesso e atrasa a execução.
Para o condômino que reiteradamente descumpre seus deveres, o art. 1.337 prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos, mas essa é sanção por comportamento, e não um acréscimo da cota atrasada.
Prescrição: cinco anos
O STJ firmou, em recurso repetitivo, que a pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, por se tratar de dívida líquida constante de instrumento. Cada cota prescreve a partir do seu vencimento. A lógica geral está em prescrição de dívidas.
Condomínio que deixa a dívida acumular por anos perde as cotas mais antigas sem perceber.
Quem responde pela dívida
A obrigação condominial é propter rem: acompanha o imóvel. Pelo art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Por isso a certidão negativa do condomínio é documento obrigatório na compra.
Quando há compromisso de compra e venda não registrado, a jurisprudência admite cobrar do promitente comprador que está na posse, desde que o condomínio tenha ciência da transação. A definição de quem colocar no polo passivo é a primeira decisão do caso.
O imóvel pode ser penhorado, mesmo sendo bem de família
A Lei 8.009/90, no art. 3º, IV, exclui da impenhorabilidade do bem de família a cobrança de contribuições devidas em função do imóvel. A cota condominial entra nessa exceção, e o próprio apartamento pode ir a leilão para pagar o condomínio dele.
É o argumento que mais muda a postura do devedor na negociação. A regra geral de impenhorabilidade, e suas exceções, está em impenhorabilidade de bens.
Antes da execução
- Cobrança amigável com prazo curto. Muitas inadimplências são resolvidas com uma notificação bem feita.
- Acordo por escrito. Parcelamento combinado precisa de termo assinado, com vencimento antecipado em caso de nova falha.
- Protesto. O protesto da cota é possível e pressiona sem processo, embora a disciplina varie conforme a lei estadual de emolumentos e o tabelionato. A lógica do protesto judicial está em protesto de sentença.
Perguntas frequentes
Cota de condomínio atrasada pode ser executada direto?
Sim. Desde o CPC de 2015, ela é título executivo extrajudicial, desde que prevista na convenção ou aprovada em assembleia e comprovada por documentos.
Qual é a multa máxima por atraso no condomínio?
2% sobre o débito, pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil, mais juros convencionados ou de 1% ao mês.
Em quanto tempo prescreve a cota condominial?
Em cinco anos, segundo o STJ, contados do vencimento de cada cota.
O condomínio pode tomar o apartamento do devedor?
Pode pedir a penhora e o leilão do imóvel, mesmo que seja bem de família, pela exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/90.
Como o Adv3 trata isso
Cada unidade inadimplente pode virar um processo, com partes, andamentos e responsável, e a convenção e as atas ficam no Armazenamento, ligadas ao cliente condomínio. Quem atende vários condomínios encontra a rotina descrita em software para advogado de condomínio. O Adv3 não emite boleto de condomínio nem calcula o débito atualizado.
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