Exoneração do fiador na locação: quando é possível e por quanto tempo ele ainda responde
Prazos · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
A exoneração do fiador na locação é possível quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado: o fiador notifica o locador e continua responsável por 120 dias depois da notificação (art. 40, X, da Lei 8.245/1991). Também cabe na separação ou divórcio do locatário (art. 12, § 2º). Durante o prazo determinado, o fiador não se desobriga sozinho.
O fiador que assinou o contrato de aluguel de um parente há oito anos costuma procurar o escritório quando percebe que continua preso a um contrato que nem sabe se ainda existe. A exoneração do fiador é possível, mas tem hora certa, forma certa e um período de responsabilidade que continua depois do aviso.
A regra geral: a fiança acompanha a locação
O art. 39 da Lei 8.245/1991, com a redação dada em 2009, diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Isso significa que o fiador não se libera simplesmente porque o prazo do contrato acabou. Se o inquilino continua no imóvel e o contrato se prorroga, a fiança vai junto, até que o fiador tome a iniciativa.
Quando cabe a exoneração do fiador
| Situação | O fiador pode se exonerar? | Por quanto tempo ainda responde | Base |
|---|---|---|---|
| Contrato em prazo determinado | Não, sozinho | Até o fim do prazo | Art. 39 |
| Contrato prorrogado por prazo indeterminado | Sim, por notificação ao locador | 120 dias após a notificação | Art. 40, X |
| Separação ou divórcio do locatário | Sim, em 30 dias da comunicação | 120 dias após a notificação ao locador | Art. 12, § 2º |
| Aditamento sem anuência do fiador | Não responde pelo que foi acrescido | Não se aplica | Súmula 214 do STJ |
| Acordo com o locador | Sim, a qualquer tempo | O que o acordo fixar | Contrato |
O prazo de 120 dias é o da lei de locação, que prevalece sobre a regra geral do art. 835 do Código Civil, que fala em 60 dias para fianças sem limitação de tempo.
Como notificar
A lei exige notificação ao locador, e a forma precisa permitir provar o recebimento e a data. Os meios mais usados são a notificação extrajudicial pelo cartório, a carta com aviso de recebimento e a notificação judicial. A técnica e os cuidados com prova estão em notificação extrajudicial na locação.
O conteúdo deve identificar o contrato, o imóvel, a condição de fiador e a declaração de exoneração. Mandar só ao inquilino não serve: a lei fala em notificação ao locador, e é a data em que ele recebe que conta.
O que acontece do lado do locador
Notificado, o locador pode exigir do locatário a apresentação de nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação, pelo art. 40, parágrafo único. Sem a nova garantia, a falta pode levar ao despejo, com as regras de ação de despejo.
Por isso a exoneração não é um ato neutro para o inquilino, que muitas vezes é parente do fiador. Vale avisar antes, para que ele tenha tempo de conseguir outro fiador, seguro-fiança ou caução.
Para o advogado do fiador, o roteiro do atendimento é curto: confirmar se o contrato está de fato prorrogado por prazo indeterminado, ler as cláusulas de garantia, levantar se há débito em aberto e só então redigir a notificação. A ordem importa porque, se houver aluguel atrasado, o cliente precisa saber que a notificação não apaga essa dívida, e que talvez valha negociar com o locador ao mesmo tempo em que se notifica.
Responsabilidades que continuam
A exoneração alcança obrigações futuras. Dívidas já vencidas até o fim dos 120 dias continuam sendo do fiador, inclusive aluguéis atrasados, encargos e reparos devidos no período. Quem procura o escritório já com o inquilino inadimplente precisa saber disso de saída.
Outro ponto sensível é o bem de família. O Supremo, no Tema 1.127, decidiu que é constitucional a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, residencial ou comercial. A proteção da Lei 8.009/1990 não alcança essa dívida. O tema geral está em impenhorabilidade de bens.
Cláusula de renúncia ao direito de exoneração
Contratos costumam trazer cláusula em que o fiador renuncia ao direito de se exonerar ou se obriga até a devolução das chaves. A validade dessa cláusula, na prorrogação por prazo indeterminado, é discutida, e o art. 40, X, é lido por parte da jurisprudência como direito que não se renuncia. Confira o entendimento do tribunal antes de afirmar ao cliente que a cláusula impede a exoneração.
Perguntas frequentes
O fiador pode se exonerar no meio do prazo determinado?
Sozinho, não. Durante o prazo determinado, a fiança vale até o fim, salvo acordo com o locador.
A morte do fiador encerra a fiança?
A obrigação do fiador falecido passa aos herdeiros até o limite da herança, pelas dívidas vencidas até a morte. O locador pode exigir nova garantia, pelo art. 40, I.
Preciso de ação judicial para me exonerar?
Não, quando o contrato está prorrogado por prazo indeterminado: a notificação basta. A ação declaratória aparece quando o locador contesta a exoneração.
Renovatória prorroga a fiança automaticamente?
Não sem anuência. A fiança na renovação compulsória exige a concordância do fiador, tema tratado em ação renovatória de locação.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, a data em que o locador recebeu a notificação pode virar compromisso na agenda, com o fim dos 120 dias marcado. O comprovante de entrega e o contrato de locação ficam no Armazenamento, ligados ao cliente. O Adv3 não envia notificação nem calcula a dívida do período: essas providências são do advogado.
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