Penhora de imóvel de família: as exceções que permitem penhorar o bem de família
Prazos · · 5 min de leitura · Equipe Adv3
O imóvel residencial próprio da entidade familiar, o bem de família, é impenhorável pela Lei 8.009/1990, mas o art. 3º lista exceções: dívida do financiamento do próprio imóvel, pensão alimentícia, impostos e contribuições do imóvel, hipoteca dada pelo casal, imóvel adquirido com produto de crime e fiança em contrato de locação. Fora dessas hipóteses, a penhora pode ser desconstituída.
A penhora caiu sobre a casa onde o cliente mora, e a primeira pergunta é se o bem de família pode mesmo ser penhorado. A regra protege a moradia, mas a lei tem uma lista curta de exceções, e é nela que a defesa ou a cobrança se decide.
O que a lei protege como bem de família
O art. 1º da Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, que não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. A proteção alcança as construções, as plantações, as benfeitorias e os equipamentos e móveis que guarnecem a casa, desde que quitados. Ficam fora os veículos, as obras de arte e os adornos suntuosos, pelo art. 2º.
A jurisprudência ampliou o alcance. A Súmula 364 do STJ estende a proteção ao imóvel de pessoa solteira, separada ou viúva, e a Súmula 486 protege o único imóvel locado a terceiros quando a renda do aluguel serve à subsistência ou à moradia da família.
As exceções do art. 3º
| Hipótese | O que autoriza a penhora | Inciso |
|---|---|---|
| Financiamento do imóvel | Crédito para construção ou aquisição do próprio imóvel | II |
| Pensão alimentícia | Dívida de alimentos, resguardada a parte do coproprietário que não deve | III |
| Tributos do imóvel | IPTU, taxas e contribuições devidas em função do imóvel | IV |
| Hipoteca | Execução de hipoteca dada pelo casal ou pela entidade familiar | V |
| Crime | Imóvel adquirido com produto de crime ou execução de sentença penal | VI |
| Fiança locatícia | Obrigação de fiança concedida em contrato de locação | VII |
O inciso I, que tratava dos créditos de trabalhadores da própria residência, foi revogado pela Lei Complementar 150, de 2015. Textos antigos ainda o citam.
A fiança em locação, a exceção mais disputada
O STJ consolidou na Súmula 549 que é válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação. Restava a dúvida sobre a locação comercial, e o STF a resolveu no Tema 1.127, em 2022, declarando constitucional a penhora também nesse caso. Quem assina como fiador de aluguel, residencial ou comercial, expõe a própria casa.
A exceção não se estende a outras fianças. Fiança em contrato bancário ou de prestação de serviço não está no inciso VII, e a proteção continua valendo.
Condomínio e garagem
A dívida de condomínio não aparece com esse nome no art. 3º, mas a jurisprudência admite a penhora do imóvel por ela, tratando a contribuição condominial como obrigação devida em função do próprio imóvel, na linha do inciso IV.
A vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família, pela Súmula 449 do STJ, e pode ser penhorada separadamente.
Quando a proteção se perde por má-fé
O art. 4º retira a proteção de quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência, desfazendo-se ou não da moradia antiga. O juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia anterior ou anular a venda. E se a família tem vários imóveis usados como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família, pelo art. 5º.
O bem de família voluntário, instituído por escritura ou testamento, segue as regras do art. 1.711 e seguintes do Código Civil, com limite de um terço do patrimônio líquido e registro próprio.
Como e quando alegar
A impenhorabilidade é matéria de ordem pública e pode ser alegada por simples petição, na impugnação, nos embargos ou até por exceção, quando a prova for documental. As vias estão em embargos à execução e em exceção de pré-executividade. A regra geral das impenhorabilidades do CPC, que é outra lista, está em impenhorabilidade de bens.
A prova que costuma faltar é a da moradia: contas de consumo no endereço, declaração de imposto de renda, matrícula atualizada, certidão de outros imóveis. Juntar isso no primeiro ato evita a discussão sobre se aquele imóvel é mesmo a residência.
O que essa defesa não resolve
Afastar a penhora da casa não extingue a dívida. O credor continua podendo buscar outros bens, e a ordem preferencial está em ordem de penhora. Para o cliente, isso precisa ser dito na primeira conversa: a vitória é proteger a moradia, não encerrar a cobrança.
Perguntas frequentes
Imóvel em construção pode ser bem de família?
A jurisprudência tem admitido a proteção quando o terreno se destina à moradia da família, mas a análise é feita caso a caso, com prova da destinação.
O imóvel de luxo perde a proteção?
A lei não prevê exceção por valor. Há discussões pontuais, mas a regra é a impenhorabilidade independentemente do padrão do imóvel.
Dívida trabalhista de empregada doméstica permite a penhora?
O inciso I, que permitia, foi revogado em 2015. Hoje essa dívida não está entre as exceções.
Posso alegar bem de família depois da arrematação?
Há decisões admitindo a alegação até a arrematação, por ser matéria de ordem pública. Depois dela, a discussão fica mais difícil, e o tempo joga contra.
Como o Adv3 trata isso
No Adv3, a execução fica cadastrada com partes e andamentos, os documentos que provam a moradia ficam na pasta do processo no Armazenamento, e o prazo para impugnar vira compromisso na agenda. O sistema não avalia se o imóvel se encaixa numa exceção da Lei 8.009: isso é leitura do advogado.
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